Формы управления

Какие формы управления многоквартирным домом лучше: управляющая компания, ТСЖ или есть что-то еще?

Чтобы ответить на вопрос «что лучше», надо знать, в пользу кого должно быть «лучше»:
А). Собственников дома?
Б). Организаторов (или владельцев) ТСЖ, ЖСК, УК, ПО и т.д.?
В). Ресурсоснабжающих организаций?
Г). Представителей власти?
Почему-то, когда рассматривается вопрос выбора способа управления домом, забывают про пункты В). и Г). А зря!
Почему?
Во-первых, потому, что доля оплаты за услуги ресурсоснабжающим организациям (горячее водоснабжение, отопление, электроэнергия, холодное водоснабжение, стоки) в несколько раз больше, чем собственно за услуги управляющих организаций – ТСЖ – ЖСК (содержание и ремонт жилья).
А во-вторых, получение денег на капитальный ремонт жилья за счет бюджета (95% или пусть даже меньше), возможно только при наличии решения представителей власти. Да и чтобы «попасть» в различные программы местного бюджета (типа «уютный двор», «внутридомовая спортивная площадка» и т.д.) без представителей власти никак не обойтись.
Ресурсоснабжающие организации, являющиеся, как правило, монополистами в своем виде деятельности, сейчас очень «хорошо устроились».
За счет собственников жилья они устанавливают приборы индивидуального и коллективного учёта (на уровне дома), продают свои услуги «оптом» (т.к. плательщиками, ну, кроме, может быть, электроэнергии, являются управляющие компании – ТСЖ – ЖСК), но по розничным ценам. Согласитесь, классный бизнес!
Например, ресурсоснабжающим организациям сильно завидуют операторы связи, которым приходится систему учета и тарификации оплачивать самим. Но самое главное, что операторы связи (местная телефонная связь, кабельное телевидение, Интернет), которые предоставляют свои услуги в многоквартирном доме, конкурируют друг с другом!
А вот в это (конкуренцию среди ресурсоснабжающих организаций) в «обозримом будущем», что-то мало верится.
Хотя, в некоторых МКД (многоквартирных домах) уже устанавливают «крышные котельные», а опыт других стран по энергосберегающим технологиям вообще показывает фантастические результаты.
Так вот, в связи с тем, что ресурсоснабжающие организации «хорошо устроились», это иногда создаёт крупные неприятности собственникам.
Пример: собственники оплачивают за коммунальные услуги в управляющую компанию – ТСЖ – ЖСК, а их руководители (не будем здесь обсуждать причины) данные деньги «уводят». За это данные руководители могут и «реальные сроки» получить, но что делать собственникам – то? Деньги ведь в ресурсоснабжающие организации не дошли! Выход один – оплачивать ещё раз.
Вопрос: а как этого избежать?
Вариант такой:
Нужно выбирать на общем собрании собственников жилья способ управления домом, которого, почему-то многие боятся:
«непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме» (статья 161 Жилищного Кодекса РФ, п.2, подпункт 1).
А боятся в первую очередь потому, что 97%-98% людей (это из практического опыта) привыкли, чтобы ими «рулили», они не привыкли что-то организовывать, составлять какие-то документы, а ещё не привыкли отвечать за что-то. Максимум, на что они способны – это покритиковать того, кто что-то делает, организовывает, составляет какие-то документы, а ещё берет на себя ответственность.
Но «бороться» против этих 97%-98% людей нет смысла, лучше их «возглавить»!

Как?
Предложить в решении общего собрания МКД (многоквартирного дома) выбрать в качестве уполномоченного представителя собственников МКД по организации жилищно-коммунальных услуг…
некоммерческое потребительское общество !!!
Что получится в этом случае?
Собственники МКД вступят в пайщики некоммерческого потребительского общества (НПО) и будут вносить в это НПО членские взносы, равные суммам за содержание и ремонт жилья. (Но, что еще интересно: членами НПО могут быть жители не приватизированных квартир, юридические лица и ИП, являющиеся арендаторами в данном доме и т.д. Таких возможностей у ТСЖ – ЖСК нет!)
Никаких налогов, как Вы понимаете (кто в “теме”), с этих взносов не возникнет.
НПО подготовит образец договора между собственником и каждой ресурсоснабжающей организацией (это не так много, как правило, всего 3-4 договора: по ХВС и стокам, ГВС и теплоснабжению, по электроэнергии) и выдаст собственникам (в электронном или печатном виде).
Что будет дальше?
Думаете, ресурсоснабжающие организации будут «выкручивать руки» собственникам, чтобы те подписали договоры в их редакции, отключив холодную и горячую воду, тепло и электроэнергию?
А вот и нет!
Они это (отключить) не смогут сделать по Закону!
Поэтому, зная такую ситуацию, легко договориться с «ресурсниками», чтобы те сами забрали, например, в офисе того же НПО, подписанные со стороны собственников договоры (под роспись по реестру), а потом вернули каждому собственнику подписанные со своей стороны договоры.
Или, как вариант, «ресурсники» сами печатают договоры (согласованные с НПО), а затем ходят по квартирам и подписывают с каждым собственником.
Т.к. эти договоры им нужны больше (взимать плату без договоров они не имеют право – нарушение Закона!), чем собственникам (свет-вода-тепло есть), то НПО (которое общее собрание уполномочило быть представителем собственников МКД по организации жилищно-коммунальных услуг), сумеет договориться с «ресурсниками» на приемлемых собственникам условиях.
Конечно, «до абсурда» ситуацию доводить не нужно, «накалять» страсти «тягомотиной» при подписании договоров тоже не нужно, т.к. административный ресурс у «ресурсников» (извините, за каламбур), как правило, мощный.
Надо просто подготовить образцы договоров и оперативно подписать их собственниками.
Что получится в итоге?
В итоге оплачивать за свет-тепло-воду каждый собственник (или тот, кто живёт по договору соц. найма или аренды) будет напрямую в ресурсоснабжающие организации.
И если «Петров» за воду или электроэнергию не заплатил, то Вас это «не волнует», как «не волнует», заплатил он за Интернет или нет.
И за НПО Вы спокойны, т.к. деньги уходят напрямую «ресурсникам» и «увод» денег (о чем говорилось выше) не может произойти в принципе.
Соответственно, НПО может сосредоточиться на организации услуг по содержанию и ремонту жилья, а также поиске других источников доходов (реклама на доме, те же операторы сотовой связи, использование земельного участка «под домом» и т.д.). Как правило, выполнение таких работ можно отдать «на аутсорсинг» или частично выполнить силами пайщиков.
Ну, и еще, очень немаловажный вопрос – НПО (надо будет «скинуться» на юриста или адвоката) сможет защищать интересы собственников и жителей МКД в судах и других инстанциях, т.к. при непосредственном управлении это будет «объединяющая сила»!
А кроме того, у НПО – широкие возможности, о которых можно узнать, прочитав книгу.
И последнее:
Если Вы не согласны с нашими доводами, давайте подискутируем.
«В споре рождается истина»

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий